9月28日，“8·28 ”楼市新政出台满一个月 ，叠加“金九银十 ”传统销售窗口期 ，市场暖意传导到了一线门店 。
公开数据显示 ，9月1日~9月27日 ，深圳一二手住宅合计成交6442套，同比上升1.1%；其中 ，一手住宅成交2350套 ，同比上升6.6%；二手住宅成交4092套，同比下滑1.8% 。
《每天 经济新闻》记者实地走访深圳多个片区的房产中介门店及售楼处了解到 ，进入9月以来，深圳二手房买卖双方博弈的天平悄然偏移，刚需与置换客出手节奏加快 ，购房者与挂牌业主的议价空间在不断收窄；新房市场方面 ，部分热门新盘处于加推阶段，通过上调备案价以及收紧折扣的方式 ，抬升实际售价。
乐有家方面透露 ，当前，深圳楼市处于“量升价稳 ”阶段 ，买方虽决策提速但费用 预期仍偏理性 ，卖方如借鉴 片区近期真实成交价定价，更易把握“金九”销售窗口期 。
看房热度明显提升
《每天 经济新闻》记者注意到 ，9月1日~9月27日 ，深圳新房整体成交同比回暖幅度虽不算突出，但现房成交占比明显提升 。美联物业数据显示 ，9月1日~9月27日 ，深圳一手住宅预售+现售网签共计2350套，其中现售网签1078套，同比增长约43.16%。
9月1日~9月27日深圳楼市成交情况 。数据来源：美联物业
“现在 ，深圳市场的现房认可度较高 ，一方面开发商更倾向于推现房；另一方面，经历过此前的交付波动后 ，购房者对‘所见即所得’的现房接受度越来越高 。 ”9月28日 ，在深圳从业多年的地产中介梁旻如是告诉《每天 经济新闻》记者。
记者实地走访了解到，近来 ，深圳楼市的看房热度已明显提升 ，在新楼盘中，部分热点项目率先打破“以价换量 ”惯性 ，通过收窄折扣等方式 ，抬升实际售价 。
此前楼市相对冷清阶段，新楼盘首次开盘普遍会给予购房者较高折扣 ，有些可做到备案价的九二至九四折 ，个别楼盘的特惠房源最低可做到备案价的八五折 。
如今，部分新盘开盘前释放的优惠力度已明显降低。其中，位于宝安沙井的景序暄和里项目 ，是深圳刚需群体关注度较高的楼盘。该楼盘开盘在即 ，近来 处于蓄客阶段 。
近日，景序暄和里项目售楼处工作人员告诉记者 ，其项目84平方米的三房 ，预计总价在280万元至320万元，为精装修交付 。“项目是新规户型 ，套内空间拓展后接近100%。此外 ，项目适用‘8·28’楼市新政相关信贷规则 。现在项目处于冻资阶段，可享受到九八折优惠 。”
宝安沙井暄和里售楼处现场。每经记者陈荣浩摄
记者还了解到 ，近来 ，深圳楼市已经有不少楼盘在新楼栋取证加推阶段上调备案价 。例如，位于龙华民治梅林关板块的中海云颂玖章 ，9月最新加推房源备案价升至8.27万元/平方米 ，折扣收窄至九三折，折后单价达到7.69万元/平方米 。
开发商敢于“调价 ”的原因，是供需关系悄然反转。深圳中原研究中心统计显示 ，2026年三季度 ，深圳商品房计划供应套数同比下滑41.6%，面积同比下滑34.7%；住宅计划供应套数同比下滑35.1% ，面积同比下滑28.7% 。
二手房成交结构发生变化
相较于新房市场 ，深圳二手房市场的修复更显温和扎实，最核心的信号就是议价空间持续收窄 。乐有家数据显示 ，深圳二手房议价空间从今年1月的10.97% ，回落至9月上半月的8.81%，已连续8个多月收窄。
《每天 经济新闻》记者注意到 ，这背后不只是费用 的变化 ，更是业主市场预期的修复：实际成交谈判中，业主的妥协度正持续降低 。
福田百花片区资深房产经纪人刘军（化名）向《每天 经济新闻》记者介绍称 ，现在 ，深圳二手房整体议价空间小多了，优质学区 、地铁口的房源，能砍三到五个点都算不错了 ，不少房源挂盘一两周就有客户订 ，业主的心态明显稳了 。
贝壳研究院数据显示，8月29日~9月19日 ，深圳二手房新增客源量较“8·28 ”楼市新政出台前22天环比增长8.1% ，带看量环比增长19%；9月上半月，深圳二手房议价率为9.3% ，环比收窄0.1个百分点 ，为今年以来次低值，业主让价幅度已明显收缩。
成交端回暖同样清晰可见。就9月的月度数据来看 ，截至9月27日 ，乐有家门店二手房签约量同比上涨32%，二手看房量同比上涨21% 。
值得注意的是 ，二手房成交结构发生变化 ，改善型与高端需求正在加速释放 。深圳贝壳研究院监测数据显示，9月1日~9月21日，贝壳深圳合作门店二手房签约量较8月同期增长17%；其中四房及以上户型签约量增长28% ，总价1000万元以上二手房签约量增长31%。
“这轮二手房市场修复不是只靠刚需撑着 ，改善型和高端需求正在跟上来 。”深圳贝壳研究院院长肖小平向《每天 经济新闻》记者分析称，千万元级房源 、四房户型的增速明显高于大盘 ，说明前期积累的置换需求在逐步释放 ，也反映出市场信心正在向中高端传导 。
深圳福田区福田街道部分二手房源挂牌情况。每经记者陈荣浩摄
不过，记者注意到 ，近来 的深圳二手房市场 ，业主挂牌价与市场高峰期时相比，整体仍处在低位 。以福田区福田街道的二手房为例 ，港城华庭一套约63平方米的三房房源 ，业主当前挂牌价约380万元，折合单价约6.03万元/平方米 ，而同户型房源 ，2021年市场高位时，成交费用 处于490万元至555万元区间 。
（文章来源：每天 经济新闻）
